LEGALIZACIJA

Legalizacija je postupak ozakonjenja nezakonito izgrađenih zgrada sukladno Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama.

Legalizacija je postupak ozakonjenja nezakonito izgrađenih zgrada sukladno Zakonu o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama. Nezakonito izgrađenom zgradom u smislu ovog Zakona smatra se zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade izgrađene bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu, vidljiva na digitalnoj ortofoto karti mjerila 1:5000 Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske započetog 21. lipnja 2011. godine (DOF5/2011), na kojoj su izvedeni najmanje grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom) sa ili bez krova, najmanje jedne etaže.Zgrada u smislu ovoga Zakona je svaka građevina koja služi smještaju ljudi, biljaka, životinja i stvari, što znači da se zgradom smatra i obiteljska kuća i garaža i farma i spremište za alat i višestambena zgrada za stanovanje i hotel.Nezakonito izgrađena zgrada ozakonjuje se rješenjem o izvedenom stanju koje donosi upravno tijelo područne (regionalne) odnosno lokalne samouprave koje prema posebnom zakonu obavlja poslove izdavanja akata za provođenje dokumenata prostornog uređenja i građenja na čijem se području nalazi nezakonito izgrađena zgrada.

Zakon dijeli zgrade u četiri kategorije: zahtjevna zgrada, manje zahtjevna zgrada, jednostavna zgrada i pomoćna zgrada.

Zahtjevna zgrada je zgrada čija je građevinska (bruto) površina veća od 400 m2, zgradu za obavljanje isključivo poljoprivrednih djelatnosti čija je građevinska (bruto) površina veća od 1000 m2 i zgradu javne namjene bez obzira na njenu površinu. Zahtjevu za donošenje rješenja o izvedenom stanju za zahtjevnu zgradu podnositelj zahtjeva prilaže:
- 3 primjerka geodetske snimke izvedenog stanja nezakonito izgrađene zgrade odnosno kopije katastarskog plana ako je nezakonito izgrađena zgrada evidentirana na katastarskom planu
- 3 primjerka arhitektonske snimke izvedenog stanja nezakonito izgrađene zgrade
- izjavu ovlaštenog inženjera građevinarstva da nezakonito izgrađena zgrada ispunjava bitni zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti

Manje zahtjevna zgradaje zgradu čija građevinska (bruto) površina nije veća od 400 m2 i zgrada za obavljanje isključivo poljoprivrednih djelatnosti čija građevinska (bruto) površina nije veća od 1000 m2. Zahtjevu za donošenje rješenja o izvedenom stanju za manje zahtjevnu zgradu, podnositelj zahtjeva prilaže:
- 3 primjerka geodetskog snimka odnosno kopije katastarskog plana ako je nezakonito izgrađena zgrada evidentirana na katastarskom planu
- 3 primjerka snimke izvedenog stanja nezakonito izgrađene zgrade

Jednostavna zgrada je zgrada čija građevinska (bruto) površina nije veća od 100 m2 i zgrada za obavljanje isključivo poljoprivrednih djelatnosti čija građevinska (bruto) površina nije veća od 400 m2. Zahtjevu za donošenje rješenja o izvedenom stanju za jednostavnu zgradu podnositelj zahtjeva prilaže:
- 3 primjerka geodetskog snimka odnosno kopije katastarskog plana ako je nezakonito izgrađena zgrada evidentirana na katastarskom planu
- iskaz površina i obračunske veličine zgrade (građevinska površina, broj etaža i visina zgrade, te obračunske veličine zgrade prema posebnim propisima kojima se uređuje obračun komunalnog doprinosa i vodnog doprinosa)

Pomoćna zgrada u funkciji osnovne zgrade je zgrada koja ima jednu etažu i čija tlocrtna površina nije veća od 50 m2. Zahtjevu za donošenje rješenja o izvedenom stanju za pomoćnu zgradu podnositelj zahtjeva prilaže:
- 3 primjerka kopije katastarskog plana
- Akt na temelju kojega je osnovna zgrada izgrađena ili drugi dokaz da je osnovna zgrada zakonito izgrađena

Nezakonito izgrađena zgrada ne može se legalizirati ako se nalazi na području koje je prostornim planom određeno kao:
- površine izvan građevinskog područja u nacionalnom parku, parku prirode, regionalnom parku, park-šumi, strogom rezervatu, posebnom rezervatu, spomeniku prirode i spomeniku parkovne arhitekture, osim za nezakonito izgrađene zgrade unutar tradicijske naseobine,
- planirani ili istraženi koridori i površine prometnih, energetskih i vodnih građevina od važnosti za Republiku Hrvatsku te jedinice područne (regionalne) i lokalne samouprave, osim zgrade izgrađene u koridoru prometne građevine za koju javnopravno tijelo nadležno za upravljanje tom građevinom izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima koje to tijelo na temelju posebnih propisa utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja,
- planirani ili istraženi koridori i površine komunikacijskih građevina od važnosti za Republiku Hrvatsku te jedinice područne (regionalne) i lokalne samouprave, osim zgrade za koju javnopravno tijelo nadležno za upravljanje tom građevinom izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima koje to tijelo na temelju posebnih propisa utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja,
- površine javne i društvene namjene unutar građevinskih područja naselja za sadržaje upravnih, socijalnih, zdravstvenih, predškolskih, obrazovnih (osnovno, srednjoškolsko, visoko obrazovanje), komunalnih, sportskih, kulturnih i vjerskih funkcija, osim nezakonito izgrađene zgrade na tim površinama koje su u skladu s tom namjenom,
- izdvojeno građevinsko područje izvan naselja koje je prostornim planom predviđeno za gospodarsku namjenu (proizvodnja, ugostiteljstvo i turizam, sport) i groblja, osim za nezakonito izgrađene zgrade unutar tog područja koje su u skladu s tom namjenom,
- područje posebne zaštite voda – zona sanitarne zaštite vode za piće u kojoj je prema posebnim propisima zabranjeno građenje zgrada za kakvu je podnesen zahtjev za donošenje rješenja o izvedenom stanju,
- eksploatacijsko polje mineralne sirovine, osim zgrada izgrađenih na eksploatacijskom polju nafte, plina ili geotermalnih voda.

Nezakonito izgrađena zgrada ne može se legalizirati ako se nalazi:
- unutar arheološkog nalazišta ili zone, prostornih međa nepokretnog kulturnog dobra ili kulturno-povijesne cjeline koja je upisana u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske ili ako je rekonstruirani dio pojedinačnog nepokretnog kulturnog dobra upisanog u taj Registar, osim zgrade za koju javnopravno tijelo nadležno za poslove zaštite kulturne baštine izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima koje to tijelo na temelju posebnih propisa utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja,
- na području upisanom u listu svjetske baštine UNESCO-a,
- na postojećoj površini javne namjene, pomorskom dobru ili vodnom dobru, osim zgrade izgrađene na vodnom dobru uz suglasnost Hrvatskih voda – pravne osobe za upravljanje vodama (u daljnjem tekstu: Hrvatske vode).
Nezakonito izgrađena zgrada ne može se legalizirati ako je izgrađena:
- na međi sa drugom građevnom česticom planiranom za građenje zgrade ako na pročelju koje se nalazi na međi ima otvor (prozor, vrata, otvor za prozračivanje, balkon, loggiu i sl.) ili istak koji prelazi na drugu građevnu česticu,
- kao sklop trajno povezan s tlom (kamp-kućica, kontejner i sl.), odnosno na način i od materijala kojima se ne osigurava dugotrajnost i sigurnost korištenja (baraka i sl.).
Prije donošenja rješenja o izvedenom stanju podnositelj zahtjeva dužan je platiti naknadu za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru.
Naknada se može platiti u cijelosti, ili obročno. Ako se legalizira zgrada s više stambenih odnosno funkcionalnih jedinica podnositelj zahtjeva plaća naknadu razmjernu svom djelu građevine a ostali vlasnici su obvezni platiti naknadu za svoj dio legalizirane građevine. Ako zgrada ima i legalnih dijelova tada vlasnici legalnog dijela zgrade nisu obveznici plaćanja naknade. Naknada se utvrđuje rješenjem o naknadi. Nakon plaćanja naknade u cijelosti ili prvog obroka, u slučaju obročne otplate, stječu se uvjeti za izdavanje rješenja o izvedenom stanju. Naknada ne može biti niža od 500 kuna.
Nakon što je doneseno Rješenje o izvedenom stanju, plaća se komunalni doprinos i vodni doprinos, osim za pomoćne zgrade. Vlasnik posebnog dijela zgrade ne plaća komunalni doprinos i vodni doprinos za njegov posebni dio koji se nalazi u dijelu zgrade koji nije bio predmet ozakonjenja. Nadležno upravno tijelo dužno je tijelima nadležnim za utvrđivanje komunalnog doprinosa i vodnog doprinosa dostaviti podatke potrebne za obračun iznosa tog doprinosa u roku od petnaest dana od dana izvršnosti rješenja o izvedenom stanju. Rješenjem o utvrđivanju komunalnog doprinosa i vodnog doprinosa odobrava se odgoda plaćanja doprinosa, odnosno odgoda početka njegova plaćanja u slučaju obročne otplate, za godinu dana od dana izvršnosti rješenja, ako to zatraži podnositelj zahtjeva, odnosno vlasnik zgrade.
Vodni doprinos plaća investitor na gradnju građevina. Obračunavaju ga i naplaćuju Hrvatske vode rješenjem. Sredstvima vodnog doprinosa financira se vodno gospodarstvo, njima se osigurava dostupnost i zaštita voda, izgradnja, upravljanje i održavanje vodnih sustava itd. Osnovica za plaćanje vodnoga doprinosa prostorni je metar(m³). U svrhu određivanja visine vodnoga doprinosa, područje Republike Hrvatske dijeli se u 3 zone: Zonu A, Zonu B i Zonu C. Zonu A čini Grad Zagreb i zaštićeno obalno područje mora. Zonu B čini ostalo područje Republike Hrvatske, osim Zone A i Zone C. Zonu C čine područja posebne državne skrbi.
Komunalni je doprinos prihod proračuna općine odnosno grada na području kojeg se nalazi građevina. Sredstva komunalnog doprinosa namijenjena su financiranju gradnje objekata i uređaja komunalne infrastrukture. Odluku o komunalnom doprinosu donosi općinsko vijeće odnosno gradska skupština. Odlukom se utvrđuju zone, jedinična vrijednost, način i rokovi plaćanja itd. Mnogi gradovi i općine odobravaju olakšice za pojedine grupe investitora, bilo da se radi o proizvodnim pogonima ili rješavanju stambenog pitanja prvi puta ili nekog drugo razloga.